一、北京旧城25片历史文化保护区的分布与特色

    25片历史文化保护区总用地面积为1038ha，约占旧城总用地面积的17%。其中重点保护区用地面积649ha，建设控制区用地面积389ha。加上已由北京市政府批准的旧城内200多项各级文物保护单位的保护范围及其建设控制地带，保护与控制地区总用地面积达2383ha，约占旧城总用地面积的38%。
    北京旧城25片历史文化保护区中有14片分布在旧皇城区内。南北长街、西华门大街、南北池子、东华门大街、景山东、西、后街、地安门内大街现已演变为以传统居住形态为主的街区；文津街、景山前街、五四大街是旧城内重要的传统文化街；陟山门街是连接北海、景山的一条具有特色的小街。这些历史文化保护区是旧皇城传统风貌的重要组成部分。街区内或街的两侧分布着一些著名的文物古迹和历史遗存，保留着大量的四合院住宅，成为故宫、中南海、北海、景山的重要“背景”。
    另有7片分布在旧皇城外的内城。西四北头条至八条、东四三条至八条、南锣鼓巷地区建于元代，是胡同系统保留最为完整的传统居住区；什刹海地区是融水面风光、王府、寺庙与民俗文化于一体的地区；国子监地区是以重要文物和寺庙建筑为中心，以传统四合院为衬托的街区；阜成门内大街一直为重要的交通干道，沿街寺庙众多；东交民巷是1900年以后西方列强的使馆区。
    还有4片分布在外城。大栅栏、鲜鱼口地区是北京著名的传统商业街区。鲜鱼口街东的草厂三条至九条有北京旧城中密集的南北走向胡同，是传统居住区，东、西琉璃厂是传统商业文化街。
    
    二、保护规划的原则

    北京旧城25片历史文化保护区保护规划针对重点保护区和建设控制区分别制定了不同的保护原则。
    1、 重点保护区的保护规划原则
    (1) 要根据其性质与特点，保护该街区的整体风貌。
    (2) 要保护街区的历史真实性，保存历史遗存和原貌。历史遗存包括文物建筑、传统四合院和其他有价值的历史建筑及建筑构件。
    (3) 其建设要采取“微循环式”的改造模式，循序渐进、逐步改善。
    (4) 要积极改善环境质量及基础设施条件，提高居民生活质量。
    (5) 保护工作要积极鼓励公众参与。
    2、 建设控制区的整治与控制原则
    (1) 新建或改建的建筑，要与重点保护区的整体风貌相协调，或不对重点保护区的环境及视觉景观产生不利影响。
    (2) 进行新的建设时，要严格控制各地块的用地性质、建筑高度、体量、建筑形式和色彩、容积率、绿地率等。
    (3) 进行新的建设时，要避免简单生硬地大拆大建，注意历史文脉的延续性。
    (4) 要注意保存和保护有价值的历史建筑、传统的街巷、胡同肌理和古树名木。
    (5) 什刹海、大栅栏、鲜鱼口地区的建设控制区应参照重点保护区的原则。

    三、北京旧城25片历史文化保护区保护规划

    在南北长街历史文化保护区保护规划试点工作的基础上，制定了“25片历史文化保护区保护规划的统一标准和要求”，作为各编制单位现状调查研究和编制保护规划的主要依据和基础，重点侧重于以下方面：
    1、 地块划分
    结合北京旧城空间形态的特征，以院落为单位进行现状资料调查和规划编制。“院落单位”以现状的门牌编号及其范围为基本依据，综合考虑院落的行政区划、产权所属、历史形成、自然边界、院落的完整、出口位置等因素，有利于历史文化保护区的保护与更新。
    保护规划共划分了15178个院落单位。其中现状保存较完好的院落有5456个，占36%。
    2、 土地使用功能调整规划
    (1) 历史文化保护区内用地性质分类遵照建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》。
    (2) 历史文化保护区的土地使用性质应根据功能需要进行调整，以进一步突出历史文化保护区的特色和性质。
    (3) 保护规划范围内：
    居住用地面积由现状的490ha，调整为409ha，占总用地面积的40%；
    公建用地面积由现状的247ha，调整为266ha，占总用地面积的26%；
    工业用地面积由现状的17ha，调整为1.6ha，占总用地面积的0.2%；
    道路用地面积由现状的154ha，增加到213ha，占总用地面积的20%；
    公共绿化用地面积由现状的69ha，增加为97.4ha，占总用地面积的9%；
    其他用地面积由现状的61ha，调整为51ha，占总用地面积的4.8%。
    3、居住人口规划
    (1) 25片历史文化保护区内现在居民约9.5万户、28.5万人，总人口密度为275人/ha。改善历史文化保护区的居住条件，首先要降低居住人口密度，因此，疏散人口是保护规划的目标之一，也是保护规划实施的关键。根据居住人口的现状调查结果，居住院落的人口密度共划分为五级。
    I 级：指每100m²住宅用地上的居住人口少于2人，人均住宅用地面积大于50m²的院落。这类住宅的标准属于超大型，情况特殊，应予以保留。
    现状调查中，此类院落为648个，占院落总数的6.4%。
    II 级：指每100m²住宅用地上的居住人口2至4人，人均住宅用地面积25至50m²的院落。这类住宅的标准属于舒适型，可以维持不变。
    现状调查中，此类院落为1640个，占院落总数的16.4%。
    III 级：指每100m²住宅用地上的居住人口4至7人，人均住宅用地面积15至25m²的院落。这类住宅的标准属于经济型，其标准与北京目前的居住平均水平相当，可以维持不变，也可以根据居民要求适当降低密度。
    现状调查中，此类院落为3866个，占院落总数的38.6%。
    IV级指每100m²住宅用地上的居住人口7至10人，这类住宅的标准属于拥挤型。
    V级指每100m²住宅用地上的居住人口10人以上，这类住宅的标准属于特挤型。
    保护规划中需要降低IV级、V级住宅的居住人口密度，使其至少达到Ⅲ级以上标准，以改善居住条件。
    现状调查中，IV级、V级院落为3870个，占院落总数的38.6%。
    (2) 北京旧城25片历史文化保护区规划人口为16.7万人。共需迁出人口11.8万人，占现状总人口的41%。
    4、保护规划中的建筑保护和更新
    保护规划中的建筑保护与更新是依据现状建筑的质量及其代表的传统风貌和历史文化价值来确定的。
    (1) 根据建筑的结构损坏程度，将现状建筑质量分为好、一般、较差三类。
    据调查，北京旧城25片历史文化保护区内总建筑面积约为613万m2。其中建筑质量好和较好的占42%左右；建筑质量一般的占41%左右；建筑质量较差和差的占17%左右。
    (2) 根据现状建筑的传统历史文化背景、建筑空间布局与形态、建筑形式，对其传统风貌和历史文化价值进行评价，分为五类。
    第I类为“国家、市、区级文物保护单位”。此类建筑占总建筑面积的7%左右。
    第II类为“具有一定历史文化价值的传统建筑及近现代建筑”。指尚未列入文物保护单位名单，但却具有一定历史文化价值的历史建筑。此类建筑占总建筑面积的9%左右。
    第III类为“与传统风貌比较协调的一般传统建筑”。指单体建筑的历史文化价值较低，数量较大，需要不断修缮的一般传统建筑，包括传统四合院建筑、近代建筑等。此类建筑占总建筑面积的36%左右。
    第IV类为“与传统风貌比较协调的现代建筑”，指在建筑的空间形态、建筑形式、建筑体量、高度、色彩、材质、建筑细部等方面与保护区的传统风貌比较协调的现代建筑，包括仿古建筑等。此类建筑占总建筑面积的14%左右。
    第V类为“与传统风貌不协调的建筑”，主要包括两种建筑：一种是单位或居民近年来自行翻建、改造的建筑，其建筑质量较好，建筑尺度基本符合保护区传统风貌的要求，但其建筑空间形态、建筑形式、色彩、材质、细部等与保护区传统风貌不协调；另一种主要是指近几十年新建的多层（甚至高层）建筑，虽然其建筑质量较好，但对保护区的传统风貌有很大的破坏作用。此类建筑占总建筑面积的34%左右。
    (3) 保护规划综合考虑对现状建筑的历史文化评价和建筑质量的评价，对重点保护区内所有建筑进行分类，不同类别的建筑采取不同的保护更新手段；对建设控制区内的建筑则只要求保留前两类建筑，其他建筑均可按规划要求进行更新。
    文物类建筑：对已划定为国家、市、区级文物保护单位的建筑，要依据相关法律和法规进行严格的保护。此类建筑占7%左右。
    保护类建筑：对那些尚未被列入文物保护单位名单，但却具有一定历史文化价值的传统建筑和近现代建筑，应以修缮为主，保护外部面貌，其内部可以进行现代化改造。此类建筑占9.3%左右。
    改善类建筑：对于那些具有清晰和典型传统建筑空间布局形态和传统建筑形式的历史建筑，其建筑质量评估分类为“一般”，可以进行修缮和翻建，适应现代的生活方式，其翻建建筑必须维持原有的空间布局和传统建筑形式。此类建筑占23.8%左右。
    保留类建筑：对于与保护区传统风貌比较协调的现代建筑，其建筑质量评定为“好”的，可以作为保留类建筑。此类建筑占7.3%左右。
    更新类建筑：更新类建筑可分两种类型，一种是建筑风貌上无保留价值的、建筑质量的评估分类为“差”的危房，可采取更新的手段，对其进行拆除，但更新改造必须要精心设计，使更新改造后的建筑与保护区原有的建筑规模、尺度、空间形态、建筑形式、色彩等保持协调一致；另一种是少数单位近几十年新建的多层（甚至高层）建筑。对这类建筑，在条件成熟的时候应予以拆除，原址复建应与保护区风貌相协调。此类建筑占49.2%左右（其中11.2％位于重点保护区内，38％位于建设控制区内)。
    沿街整饬类建筑：为尽快恢复和体现历史文化保护区的传统风貌，应对沿保护区主要街道分布，但与传统风貌不协调的建筑及装饰物，其建筑质量的评估分类为“好”或“一般”的建筑进行整饬。再次改造时，要严格按照保护区的风貌要求进行建造。此类建筑占3.4%。
    5、历史文化保护区的绿化规划
    (1) 保护规划把园林部门注册挂牌的古树名木列为“保护类树木”；把现状的各种成年乔木列为“准保护类树木”；规划要求新种植的乔木列为“新种植乔木”。
    (2) 历史文化保护区内的绿化建设应以街道、胡同绿化为主，不宜大拆大建集中绿地。绿化形式应以种树为主，提高绿化覆盖率。
    (3) 宅院绿化应是历史文化保护区绿化规划的重要组成部分。宅院内的绿化形式，应充分考虑传统的植树栽培方式。
    (4) 历史文化保护区规划公共绿地面积为97.4ha，占历史文化保护区总用地面积的9.4%。保留各类树木9600余棵。
    6、历史文化保护区的道路交通规划
    (1) 历史文化保护区重点保护区范围内不执行《北京市区中心地区控制性详细规划》中原有道路规划红线要求。
    (2) 历史文化保护区的道路交通规划应以不破坏历史文化保护区内的沿街传统风貌、方便居民出行、改善市政条件为目标。
    (3) 除城市主干道之外，历史文化保护区应尽可能限制过境交通穿过。
    (4) 历史文化保护区的道路交通规划应采取多种方式，因地制宜地解决出行和车辆停放、道路宽度等问题。
    (5) 历史文化保护区内的交通组织应充分利用现有不同宽度的胡同系统。特别是7m以上的胡同，更应在规划中充分利用。
    (6) 适当打通一些尽端胡同，拓宽一些“瓶颈”胡同，以改善区内的交通组织状况。
    历史文化保护区的胡同总长度111km，其具体规划要求如下：
    宽度小于3m的胡同：为步行和非机动车道路；此类胡同占胡同总量的16%。
    宽度为3～5m的胡同：主要是步行和非机动车道路，同时可以是非穿行性机动车单向道路，为就地的居民服务；此类胡同占胡同总量的35%。
    宽度为5～7m的胡同：为非穿行性机动车单向道路，为就地居民服务；此类胡同占胡同总量的26%。
    宽度为7～9m的胡同：可以组织为机动车双向道路，除了为就地居民服务外，适当承担局部地区的穿行性交通；此类胡同占胡同总量的17%。
    宽度大于9m的胡同：适当承担局部地区的城市交通。此类胡同占胡同总量的6%。
    (7) 历史文化保护区还有不同等级的城市道路，来承担保护区的交通。城市道路的长度为30km。
    7、历史文化保护区市政设施规划
    (1) 历史文化保护区内的市政设施和综合管线规划应以不破坏历史文化保护区的传统风貌、改善保护区内的市政设施和防灾设施条件为目标。
    (2) 历史文化保护区内的市政管线布置，应有效利用规划保留的胡同系统，不拘一格，综合考虑。
    (3) 应根据各个历史文化保护区的具体情况，采用新材料、新技术和综合手段，改善保护区内的市政设施条件。如地下管网以综合管沟与直埋方式相结合，能源以使用天然气和用电相结合等。
    (4) 充分改善和利用现有的市政设施，节约投资和运行费用。
    本次规划对历史文化保护区内如何改善市政基础设施条件的措施和方法进行了初步探讨，因基础设施建设是旧城的薄弱环节，且保护区内历史风貌的保护对市政设施的引入提出了特殊的要求，故此项工作将进一步深化。

    四、专家评价

    2000年11月底，北京市规划委员会组织了“25片历史文化保护区保护规划方案专家评审会”。会议邀请了吴良镛、周干峙、郑孝燮、罗哲文、李准、王景慧等19位著名专家、学者对25片历史文化保护区保护规划方案逐一进行了评审。北京市副市长汪光焘在会上做了题为“北京市历史文化名城保护问题”的专题报告。与会专家们对这次保护规划的组织和编制工作给予了高度评价。专家们一致认为，这次规划工作根据北京旧城特点，借鉴国内外先进的理论与方法，所制定的规划原则、统一标准和要求是合理的和必要的。专家们原则同意所编制的《保护规划》，并希望在进一步完善和深化后尽快上报北京市政府审批。
    与会专家还为此项工作的进一步开展提出了一些具体建议。会后，北京市规划委员会将专家意见向北京市政府做了汇报，并组织各参编单位积极研究落实专家建议，调整并完善了规划方案。

    五、保护规划实施建议

    《北京旧城25片历史文化保护区保护规划》是北京历史文化名城保护规划的重要组成部分，是对城市总体规划的深化，要实现这一规划，必须全市统一考虑，新区开发与旧城保护协调发展。为了推动保护规划的实施，需要进一步研究制定下列相关的政策和法规。
    1) 历史文化保护区的保护和更新，首先需要疏解过密的人口。重点保护区内人口的疏解与其他地区的危房改造不同，需要制定相应的人口迁移政策。
    2) 人口的迁移与房屋的产权交易密切相关，现行的危改、房改相结合的方式在建设控制区内可以借鉴，还需研究专门的房改政策和产权交易政策。
    3) 应制定房屋管理修缮政策，以鼓励产权单位或居民按照保护要求自行修缮房屋，合理使用旧建筑，达到解危的目的。
    4) 制定历史文化保护区保护管理规定，使其尽快步入法制化管理的轨道。
    5) 应在重点保护区内选择一些地块开展保护规划的实施试点。
    6) 加大环境整治力度，城管、规划、文物、环保、园林及区政府各部门应密切加强合作，拆除保护区内的违章建筑，采取切实措施整治环境。